很多人把李嘉诚那句“地段、地段、还是地段”奉为圭臬，觉得只要咬牙租下市中心、地铁口、商场C位的“旺铺”，生意就成了一半。

大错特错。

我有一个习惯，专门记录家附近方圆3公里内店铺的更替情况。我发现一个反常识的现象：那些租金最贵、人流量最大的“黄金铺位”，往往死得最快，平均存活期甚至不超过6个月。 反而是街角不起眼的苍蝇馆子，或者社区深处的小店，一开就是好几年。

如果你正在纠结是“多花钱租好位置”还是“省钱租偏位置”，这篇复盘或许能帮你省下十几万的学费。

陷阱一：虚假繁荣，有一种流量叫“无效路过”

新手选址最容易犯的错误，就是只看人头，不看人留。你以为门口那几万人流是你的财神爷，其实在他们眼里，你的店只是路边的一堵墙。

【真实案例：老王的地铁口奶茶店】

2023年初，老王拿到了某知名奶茶品牌的加盟权。为了“开门红”，他以3.5万/月的高价，抢下了某写字楼楼下的地铁口铺位。

• 他的逻辑： 每天早晚高峰数万人经过，一人买一杯，这营业额不得起飞？
• 实际结果： 苦撑4个月，亏损12万，关门转让。
• 死因分析：
  1. 动线不匹配： 早高峰大家急着打卡，没人有空买奶茶；晚高峰大家归心似箭，且手里往往已经提着外卖或想赶紧去吃饭。
  2. 周末死城： 纯商务区，周六日人流量几乎归零，但房租还得照付。

【避坑方法：蹲点测算“有效转化率”】

别光看路过多少人，要看有多少人停下来。

建议你找个周二（工作日代表）和周六（休息日代表），在目标店铺对面蹲点。不要只数人头，要数进店率。

公式： 有效流量 = 门口经过人数 × 进店率 × 成交率

如果门口经过1000人，只有5个人看了一眼招牌，0个人进店，那这3万房租就是在给房东打工。

陷阱二：图便宜进“死胡同”，省下的租金都喂了广告费

既然旺铺有坑，那我租个便宜的、偏一点的地方，靠“酒香不怕巷子深”行不行？

这大概率是另一种死法。对于没有自带粉丝基础的新手来说，物理位置的隐蔽性，就是生意的窒息点。

【真实案例：小林的二楼美甲店】

小林是个95后，技术很好。为了省钱，她没租商场负一楼（租金1.2万），而是租了同商圈写字楼的16楼公寓（租金4000元）。

• 她的逻辑： 每月省下8000块，我把价格定低点，这优势多大？
• 实际结果： 开业半个月，除了闺蜜没人光顾。
• 死因分析：
  1. 获客成本极高： 没有自然进店客流，她必须在大众点评、小红书投广告，或者去楼下发传单。
  2. 算账逻辑崩塌： 线上拉一个新客的成本（CAC）现在普遍在50-100元。为了填补自然客流的缺失，她每月的营销支出超过了1万，比直接租楼下还贵，而且累得半死。

【避坑方法：计算“租金营销比”】

在选址时，把租金看作是自带流量的广告费。

如果A铺位租金1万，每天自然进店30人；B铺位租金3000，每天自然进店0人。 选B铺位意味着，你每个月要通过其他渠道（花钱或花时间）拉来那900个客人，才能达到A铺位的水平。问问自己：你有这个运营能力吗？如果没有，老老实实选有自然流量的地方。

陷阱三：为了“差异化”躲开竞品，结果躲开了市场

很多创业者有个执念：“这地方已经有3家面馆了，我再去开肯定卷死，我要去一个没面馆的地方开。”

这种“躲避竞争”的思维，往往会把你带到没有需求的荒漠。

【真实案例：阿杰的社区快餐店】

阿杰想开一家精品盒饭店。他考察了几个小区，发现C小区门口全是五金店、房产中介，唯独没有快餐店。“蓝海啊！”阿杰兴奋签约。

• 实际结果： 没什么人来吃饭。
• 死因分析： 为什么这里没饭店？因为这里住的都是老年回迁户，大家习惯自己买菜做饭。之前的餐饮店都死光了，才变成了五金店一条街。

【避坑方法：做竞品的“寄生虫”】

对于新手，最好的选址策略是“跟随策略”。

去看看你的对标品牌（生意好、活得久的那种）都在哪里开店。如果一条街上有3家生意火爆的同类店铺，说明这里的消费人群精准且市场容量足够大。

只要你的产品比其中最差的一家稍微好一点，或者服务更有特色一点，你就能活下来。不要试图去教育市场，要去收割市场。

落地工具：选址决策评分表

别再凭感觉选址了。分享一个我常用的**“三维选址评分表”**，哪怕你是小白，照着填也能过滤掉80%的烂铺子。

请将你看中的铺位代入以下表格打分（满分100分，低于70分直接放弃）：

给你3个马上能做的行动建议：

1. 必须要做的“物理测试”： 在签合同前，请你在该店铺门口，分别在早上8点、中午12点、晚上7点、周末下午3点，各蹲守1小时。用计数器记录符合你用户画像的路人数量，而不是总人数。
2. 去翻翻垃圾桶： 看看隔壁或者同商圈类似店铺晚上打烊时的垃圾桶。里面有多少外卖盒？有多少原材料废弃包装？这是推算他们真实生意的“黑客手段”。
3. 和“百事通”聊聊： 买包烟，去隔壁便利店老板、小区保安、送这片区的快递员那里套套话。“这家店上个老板干了多久？”“之前是干嘛的？”他们的回答往往比中介真实一万倍。

选址不是为了找一个“完美”的地方，而是找一个你能“算得过账”的地方。 哪怕位置偏一点，只要租金够低且能覆盖你的获客成本，那就是好位置；哪怕位置再好，赚的钱全交了房租，那就是给房东打工的“牢笼”。